10 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản yếu kém, bất cập
Tờ trình Đề
nghị phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường bất động sản do Bộ Xây
dựng trình Thủ tướng Chính phủ mới đây đã chỉ ra 10 nguyên nhân khiến
thị trường bất động sản bộc lộ những yếu kém, bất cập.
Ảnh minh họa
Tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào diễn ra phổ biến
Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động
sản mới hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, khi phát triển quá
nóng, lúc đóng băng không có giao dịch. Tình trạng phát triển bất động
sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến; nhiều dự án chậm hoàn thành
hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng
phí nguồn lực của xã hội; tồn kho bất động sản lớn, phát sinh nợ xấu
ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.
Trước tình trạng trên, Bộ Xây dựng đã
chỉ ra 10 nguyên nhân: Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị
trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản
đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo;
nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng
chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản
chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động
sản liên quan đến nhiều lĩnh vực do nhiều Bộ, ngành phụ trách. Quy định
về thủ tục đầu tư, quản lý thị trường bất động sản được quy định ở nhiều
văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, vì vậy vẫn còn chồng chéo, thậm
chí mâu thuẫn. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất
quán, chưa rõ ràng, vì vậy chưa tạo hành lang pháp lý ổn định, áp dụng
vào thực tế còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc triển khai thực
hiện.
Thứ hai, việc phát triển bất động sản
không theo quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của
thị trường và nguồn lực thực hiện. Công tác quản lý phát triển đô thị
còn bất cập; nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô
mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời do quá chú
trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư
các dự án bất động sản.
Thứ ba, chính sách phát triển thị
trường bất động sản chưa thật sự phù hợp, vai trò của Nhà nước trong
kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường
quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả.
Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách tài
chính đất đai thời gian qua còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng nên chưa
tạo được hành lang pháp lý ổn định để nhà đầu tư chủ động trong việc xây
dựng phương án đầu tư và quyết định đầu tư. Việc xác định tiền sử dụng
đất phải nộp theo giá thị trường đối với từng dự án được định giá riêng
là rất khó và thiếu tính khả thi; việc quy định thu tiền sử dụng đất một
lần đối với hầu hết các loại dự án bất động sản như hiện nay đã tạo
gánh nặng về vốn đối với chủ đầu tư cũng như người dân, đồng thời chưa
tạo được nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách.
Thứ 4, hệ thống các định chế tài chính
bất động sản chưa được hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho
thị trường bất động sản; chính sách tín dụng bất động sản không ổn
định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, cũng như người dân.
Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ
yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu. Thị trường thiếu
các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu
tư bất động sản, vì vậy thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường
bất động sản. Chính sách tín dụng cũng chưa quan tâm đúng mức đối với
người mua nhà, chưa tạo điều kiện cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở
tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng (về lãi suất, thời hạn vay, thủ
tục và thế chấp), thủ tục vay vốn còn rườm rà, phức tạp dẫn đến hạn chế
tính thanh khoản của ngân hàng và sự tiếp cận nguồn vốn đối với khách
hàng.
Thứ năm, chính sách thuế, phí liên
quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh
bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và
thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và
doanh nghiệp, dễ thất thu thuế.
Thứ sáu, năng lực các chủ thể của thị
trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài
chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo
phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp
giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.
Số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị
trường bất động sản rất lớn nhưng năng lực tài chính và kinh nghiệm còn
nhiều hạn chế. Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vay ngân hàng và
huy động của người dân. Đại đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản có quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên
nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh
doanh, đầu tư theo phong trào, khi thị trường khó khăn thì dễ bị thua
lỗ, phá sản, vừa làm thị trường mất cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin
của người dân đối với thị trường.
Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng gây lãng phí nguồn lực của xã hội
Thứ 7, đa số các nhà đầu tư mới chú
trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao mà chưa quan tâm đến các sản
phẩm phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập
thấp, trong khi nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích
các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và
khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha
cung-cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở
xã hội.
Thứ tám, các thị trường khác có tính
chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn,
thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động
phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản
Thứ chín, hệ thống thông tin, dự báo
về thị trường bất động sản không thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn
cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh
bạch của thị trường bất động sản
Thứ mười, công tác quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa phát huy được
vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát
hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một
cách ổn định, lành mạnh.
Bộ Xây dựng kiến nghị, trong thời gian
tới Bộ sẽ tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo, những quy
định không còn phù hợp với thực tế, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên
quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy thị
trường phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh.
